Người mua cần lưu ý khi ký kết hợp đồng mua bán nhà | 123Nhadat.vn

Hợp đồng thường có lợi cho chủ đầu tư?

Xét về mặt bản chất, hợp đồng chuyển nhượng (HĐMB) ngôi nhà là một loại hợp đồng mua bán tài sản và nằm trong sự sửa sang của Bộ luật Dân sự 2005. Tuy nhiên, do đối tượng của hợp đồng là BDS, nên nó còn chịu sự sửa sang của Luật nhà ở, Luật kinh doanh địa ốc và các văn bản can hệ. Bản chất của HĐMB gia sản là một hợp đồng mà ở đó, ý chí của các bên tay phải được biểu lộ rõ phê duyệt qui trình thương lượng, trao đổi, giao kết, ký kết và thực hiện hợp đồng trên nền tảng lợi ích của các bên tham gia. Điều đó có nghĩa là không thể có một hợp đồng mẫu do một bên soạn thảo nhằm “ép” bên kia phải giao kết. Tuy vậy, với nhiều HĐMB căn hộ, quy định về thương lượng, thảo luận, cải tiến… nghe đâu chăng được tuân thủ mà dựa trên ý chí đơn phương của chủ đầu tư – bên bán nhà đất, ưng chuẩn việc soạn thảo một hợp đồng mẫu. Mua Linh Đàm VP6 chính chủ
 

Để bảo vệ quyền lợi của khách hàng nhà, những cơ quan cai quản Chính Phủ đã có sự sửa chữa chặt chẽ hơn về vấn đề HĐMB nhà chung cư nhà chung cư với những yêu cầu bắt buộc bên bán phải tuân thủ. Chi tiết, theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Thông tư 16/2010/TT-BXD; quyết định 08/2010/QĐ-BXD… thì CĐT khi soạn thảo HĐMB phải tuân thủ theo những hướng dẫn tại Thông tư 16/2010/TT-BXD (được cải tiến, thêm nhiều bằng Thông tư 03/2014/TT-BXD ngày 20/2/2014).Sandatviet.Vn mua Linh Đàm VP6 giá tốt

cùng với đó, nhằm gia tăng tác dụng cai quản Nhà nước và bảo vệ quyền lợi người mua nhà, các CĐT dự án phải làm được đăng ký HĐMB nhà đất (là hợp đồng theo mẫu, tình huống mua bán chung bắt buộc phải đăng ký với Cục QL tranh giành – Bộ Công thương theo quyết định số 02/2012/QĐ-TTg ngày 13/12/2012 của Thủ tướng Nhà nước). Khi được Cục quản lý tranh đua chuẩn y, HĐMB ngôi nhà này mới được bắt đầu giao kết với khách hàng. Quy định này là một giai đoạn bổ sung hơn nữa trách nhiệm quản lý Chính Phủ, giới hạn hiện trạng những chủ đầu tư áp đặt ý chí đơn phương của họ lên HĐMB bất động sản.Mua căn hộ Kim Văn Kim Lũ CT12 giá tốt

những tranh chấp điển hình

tuy nhiên, thực tế những vụ tranh chấp liên quan tới HĐMB căn hộ (nhất là HĐMB căn hộ căn hộ thương nghiệp) vẫn đang diễn ra cầu kỳ. Một trong những duyên do chủ yếu chính là việc các CĐT khi tiến hành giao kết, đã khéo léo lồng những quy định, hoàn cảnh có lợi cho mình về công đoạn thanh toán và phạt hợp đồng; quy định về thời hạn bàn giao; trách nhiệm của chủ đầu tư khi giao lại nhà…. Nếu khách hàng không học tập, chăng được tham vấn kỹ càng từ người có chuyên môn thì dễ chịu thiệt thòi khi có tranh chấp xảy ra. Mua bán HH4 Linh Đàm giá tốt

Theo quy định tại Khoản 2 – 3 Điều 407 Bộ luật Dân sự 2005 thì: “2. Trong trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản chăng rõ ràng thì bên đưa ra hợp đồng theo mẫu phải chịu bất lợi khi giải thích điều khoản đó. 3. Trong trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản miễn trách nhiệm của bên đưa ra hợp đồng theo mẫu, tăng bổn phận hoặc tháo gỡ quyền lợi chính đáng của bên kia thì điều khoản này chăng có hiệu lực, chữa trường hợp có thoả thuận khác”.

Như vậy, đối chiếu|đối chiếu|so sánh|đối chiếu|so sánh|so với|đối chiếu|so sánh|so với với quy định trên, nếu CĐT xây dựng hợp đồng có các điều khoản có ích cho họ, thì phần giải thích hưởng lợi sẽ thuộc về cư dân nhà và những điều khoản loại chữa trị cho chủ đầu tư sẽ vô hiệu. Tuy thế, thực tại, chớ phải khách hàng nhà nào cũng biết quy định này, cũng như một số cơ quan Nhà nước (Tòa án), trong quá trình vận dụng những quy định luật pháp vào giải quyết những tranh chấp giữa chủ đầu tư và người quan tâm nhà thường “áp dụng” theo hướng “Hợp đồng ký kết thế nào, xử theo thế đó” (?!).

Một vấn đề đáng quan tâm khác dính dáng tới HĐMB nhà ở, đó là việc nhiều CĐT thường che giấu các thông báo về: Thời hạn đầu tư, thời hạn giao và thuê đất thi công đề án nhà ở thương nghiệp (mãi mãi, có thời hạn), những quy định giấy tờ dính dáng khác như: duyệt y của cấp có thẩm quyền về mặt bằng, qui hoạch, xây dựng và xem xét… Bản thân khách hàng nhà cũng hay bỏ qua các quy định này khi lưu ý HĐMB.

Điều này dẫn tới thực trạng, nhiều dự án nhà chung cư thương nghiệp có giá bán tưởng là rẻ, nhưng tính ra lại đừng hề rẻ vì CĐT đi thuê đất của Chính Phủ để xây căn hộ kinh doanh có thời hạn (20, 30 – 50 năm). Như vậy, hết thời hạn thuê, Nhà nước có quyền thu hồi lại đất, lúc đó, chủ đầu tư đã hoàn thành phần nhiệm vụ và bổn phận của họ, để lại cho người mua nhà các vấn đề pháp lý tiếp theo. Các đề án như Pacific Palace Thủ đô (thời hạn thuê đất là 30 năm), Làng Việt kiều châu Âu (thời hạn thuê là 50 năm).., Là những ví dụ tiêu biểu của câu chuyện về thời hạn thuê đất của Nhà nước để mua bán căn hộ thương mại nhằm bán/cho thuê.

Đương nhiên, nhằm quyến rũ người quan tâm, nhiều CĐT những đề án kiểu này đều có những “bẫy giấy tờ” trong những điều khoản của hợp đồng thuê làm cho cư dân nhà sau khi ký kết, chuyển tiền, về ở mới “ngộ ra”, kiểu như: “Trong suốt thời hạn thuê, nếu có sự thay đổi luật pháp hoặc khi có sự giải thích hoặc tiến hành luật pháp cho phép Bên cho thuê được bán chung cư, Bên cho thuê sẽ nỗ lực một cách phù hợp (tuy nhiên đây chăng phải là nghĩa vụ) để xin phép bán nhà chung cư cho bên thuê”; hoặc: “Bên cho thuê sẽ nỗ lực một cách hợp lý (tuy nhiên đây chớ phải là bổn phận) nhằm hỗ trợ cho Bên thuê trong việc nhận giấy chứng nhận quyền có được chung cư…”.

Một dạng tranh chấp khác cũng diễn ra ủng hộ dính dáng tới HĐMB căn hộ chính là việc giao kết HĐMB với bên bán là người đại diện theo pháp luật của chủ đầu tư. Do những quy định về việc giao kết HĐMB phải qua sàn chuyển nhượng, nên có chuyện, nhiều chủ đầu tư dự án phải “đón nhận” bán sản phẩm của mình qua sàn hoặc phê duyệt những giới đầu tư thứ cấp. Từ đây, nhiều hệ lụy hiện ra liên quan đến mua bán chung cư mà phần thua thiệt đều thuộc về người mua.

Đề án Văn Phú Victoria đã phải chấm dứt hợp đồng với 5 nhà đầu tư thứ cấp vì những vi phạm của giới đầu tư thứ cấp này liên quan đến thu tiền của khách mua nhà, nhưng không nộp hoặc nộp đừng đủ về cho CĐT. Đề án Sky Garden Towers do DN TNHH Định Công (thành viên của Vân Thái Group) làm CĐT cũng đang khiến khách hàng nhà đắn đo khi mà các hợp đồng đã ký với Tổng giám đốc và người được ủy quyền, thì cả hai người này hoặc chẳng thể liên hệ được hoặc đã chớ còn ràng buộc nhiệm vụ với CĐT nữa…

Một tranh chấp tiềm ẩn khác liên quan đến người ký kết HĐMB đại diện cho bên bán – CĐT mà nhiều khách hàng hay bỏ qua, hoặc chăng lưu tâm kỹ, đó là việc người ký không có thẩm quyền (chớ được ủy quyền của CĐT để giao kết HĐMB hoặc ký vượt quá phạm vi ủy quyền…). Trên thực tế, những HĐMB kiểu này, luật pháp đã có sự sửa sang chặt chẽ về mặt thủ tục. Theo đó, chủ đầu tư ký HĐMB ưng chuẩn người được ủy quyền thì phải tuân thủ quy định: Giấy ủy quyền phải hợp lệ (nội dung, khuôn mẫu, phạm vi, thời gian ủy quyền); phải thông tin trước cho bên mua về vấn đề này; Giấy ủy quyền phải đính kèm HĐMB như là phần nào không tách rời của HĐMB…

những rủi ro của việc giao liên kết đồng góp vốn dành quyền mua chung cư, ký HĐMB qua giới đầu tư thứ cấp đã được nhiều nhà chuyên môn cảnh báo. Điểm cần xem xét đối với người mua nhà giai đoạn hiện nay và sau này, đó là: thị trường đã kinh qua giai đoạn tranh mua, hiện người quan tâm là thượng đế, kênh thông tin đa dạng (đặc biệt là thông báo về dự án, uy tín của CĐT, sản phẩm có thể “nhìn tận mắt sờ tận tay”), nên cư dân nhà chớ tham dự đầu tư/mua bán nhà chung cư theo kiểu “góp vốn đầu tư”.
 

Cách tính diện tích nhà chung cư mới: người mua nhà vẫn cần cẩn trọng

Sau những phản ứng của phân khúc về cách tính tổng diện tích căn hộ theo Thông tư số 16/2010, Bộ xây dựng đã ban hành Thông tư 03/2014/ TT-BXD (có hiệu lực từ ngày 8/4/2014), đưa ra cách tính thống nhất về tổng diện tích chung cư theo phương pháp nhằm xác định giá bán. Theo đó, quy mô dùng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy (hình 1) và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho khách hàng, gồm có cả phần diện tích tường ngăn các phòng nội khu chung cư và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với chung cư đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp chuyên môn nằm nội khu chung cư. Khi tính quy mô ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.

Tuy vậy, khi ký HĐMB và nhất là nhận giao lại căn hộ, cư dân nhà cần yêu cầu chủ đầu tư ghi rõ trong biên bản giao lại căn hộ hoặc trong phụ lục hợp đồng diện tích dùng nhà chung cư thực tế giao lại và diện tích ghi trong HĐMB căn hộ đã ký. Xem xét là biên bản giao lại nhà chung cư hoặc phụ lục hợp đồng được coi như một bộ phận chẳng thể tách rời của HĐMB căn hộ.

Advertisements

Trả lời

Mời bạn điền thông tin vào ô dưới đây hoặc kích vào một biểu tượng để đăng nhập:

WordPress.com Logo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản WordPress.com Đăng xuất / Thay đổi )

Twitter picture

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Twitter Đăng xuất / Thay đổi )

Facebook photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Facebook Đăng xuất / Thay đổi )

Google+ photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Google+ Đăng xuất / Thay đổi )

Connecting to %s